住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司周韜：物業(yè)服務(wù)入《民法典》是巨大成就的重要標(biāo)志！

• 2022-12-30 09:03:13

12月25日，第三屆廣州國際智慧物業(yè)在廣州·廣交會展館C區(qū)盛大開幕，當(dāng)天下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司一級巡視員周韜在【前瞻·

物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市的安全運(yùn)行，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，物業(yè)管理行業(yè)每年提供大量的新增就業(yè)崗位，對做好六穩(wěn)工作、落實(shí)六保任務(wù)意義重大。住宅物業(yè)管理促進(jìn)了居民家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值，維護(hù)住宅小區(qū)安定和諧，在社區(qū)疫情防控中都發(fā)揮了重要的作用。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹指出，物業(yè)管理是重要的民生行業(yè)，是落實(shí)城市三分建七分管的重要領(lǐng)域，物業(yè)行業(yè)要深入學(xué)習(xí)貫徹黨的二十大精神，把握歷史機(jī)遇，主動擔(dān)當(dāng)作為，不斷的增強(qiáng)群眾的獲得感、幸福感、安全感，為中國式現(xiàn)代化發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理制度是住房制度改革的配套制度，四十多年來取得了長足的發(fā)展。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)也到了再定位的發(fā)展階段，物業(yè)管理行業(yè)需要轉(zhuǎn)型升級，以適應(yīng)新形勢的要求。

一是中央有要求，黨中央國務(wù)院提出了一系列新的要求，將改進(jìn)物業(yè)管理作為補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的重要措施。要加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，延長黨的工作手臂，形成社區(qū)治理合力。要加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理，構(gòu)建基層社會治理新格局，推動社會治理重心下移，要加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)+社區(qū)生活服務(wù)，豐富社區(qū)服務(wù)供給，推動物業(yè)健康、養(yǎng)老、育幼、家政等生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級。

黨中央二十大報(bào)告指出，要堅(jiān)持以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題，把擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來。擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要也提出要增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)功能，引導(dǎo)多方社會力量參與社區(qū)服務(wù)供給，持續(xù)提升社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，提升社區(qū)服務(wù)智能化水平，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新。

中組部、中央政法委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部四部門日前印發(fā)了《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施》的通知，要求要強(qiáng)化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，以高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)推動美好家園建設(shè)，要推動物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建全覆蓋，要強(qiáng)化黨組織對業(yè)委會的指導(dǎo)，建立社區(qū)黨建聯(lián)建和協(xié)調(diào)共治機(jī)制。

民法典以國家基本法律形式確立了物業(yè)管理的地位，對物業(yè)管理活動做了一系列的調(diào)整和規(guī)范，明確了業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)。比如增加了物業(yè)服務(wù)合同為典型合同，細(xì)化了業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)等合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。民法典增設(shè)和修改了大量關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容，也是因?yàn)槲覈飿I(yè)管理經(jīng)過40年快速發(fā)展，已經(jīng)全面的融入了社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的方方面面，深刻的改變了城鎮(zhèn)居民生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。物業(yè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)。

物業(yè)服務(wù)的入民法典，也正是物業(yè)管理改革發(fā)展40年巨大成就的重要標(biāo)志。當(dāng)然物業(yè)民法典優(yōu)化了物業(yè)管理的法律環(huán)境。比如對物權(quán)篇中，對于業(yè)主共同管理區(qū)分所有權(quán)民事權(quán)利的內(nèi)涵外延及其行事規(guī)則都做了詳細(xì)規(guī)定，在合同篇又對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的商事交易權(quán)利義務(wù)及效力都做了具體規(guī)定。在侵權(quán)責(zé)任篇中，又對作為商事主體的物業(yè)企業(yè)管理的業(yè)務(wù)和侵權(quán)責(zé)任做了相應(yīng)的規(guī)定等等。所有這些都共同構(gòu)成了物業(yè)管理商業(yè)活動的法律規(guī)則，有利于物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人準(zhǔn)確的預(yù)見法律的后果、降低交易的成本和交易的風(fēng)險(xiǎn)。我們也要對這個民法典，對物業(yè)管理的這些規(guī)定進(jìn)行進(jìn)一步的研究和細(xì)化。

二是行業(yè)被重視。物業(yè)行業(yè)在疫情防控中發(fā)揮了重要的作用，地方各級部門和社會各界也對物業(yè)管理越來越重視。人大代表和政協(xié)委員的提案建議議案每年都有增加。同時，各地也反映，目前物業(yè)管理的覆蓋率還不高，大概我們做了一個統(tǒng)計(jì)，占小區(qū)面積30%左右的小區(qū)還沒有實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理和社區(qū)治理還有脫節(jié)，執(zhí)法不進(jìn)小區(qū)，業(yè)委會成立難，運(yùn)作不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)的市場機(jī)制不健全，透明度不高。企業(yè)的資質(zhì)和人員資格取消后，監(jiān)管的體系還尚待建立，一些法律制度不能適應(yīng)當(dāng)前的新情況、新問題，也需要進(jìn)一步修訂。

三是群眾有期待，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)人居住宅面積已經(jīng)達(dá)到了40平方米左右，住房面臨的問題已經(jīng)從有沒有向好不好轉(zhuǎn)變，不僅住房要好，還要住得好；不僅關(guān)注住房的面積質(zhì)量，也關(guān)注居住環(huán)境；不僅關(guān)注住房的設(shè)施設(shè)備，也關(guān)注住房的保值增值；不僅關(guān)注共用部分的維護(hù)，也關(guān)注公共服務(wù)；不僅關(guān)注對物的管理，也關(guān)注對人的服務(wù)。同時，我們看到小區(qū)物業(yè)管理也是群眾投訴信訪較多的領(lǐng)域，主要表現(xiàn)為小區(qū)的配套設(shè)施不完善、小區(qū)占用公用部位、擅自改變房屋用途、違法搭建、噪音擾民、飼養(yǎng)寵物、高空拋物等，以及保潔維護(hù)維修收費(fèi)等物業(yè)服務(wù)問題。

所以，為貫徹中央的要求，落實(shí)民法典的規(guī)定，滿足群眾的新需求，要推動物業(yè)管理融入基層社會治理體系，構(gòu)建黨建引領(lǐng)物業(yè)管理工作的新格局，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

接下來周韜司長提出下面幾個方面的認(rèn)識。

一是關(guān)于物業(yè)管理的定位，這個問題我們業(yè)內(nèi)一直在談。當(dāng)然，我們的管理制度、管理的政策都是要根據(jù)這項(xiàng)制度的內(nèi)在要求來設(shè)計(jì)，也是我們下一步要考慮未來物業(yè)管理制度進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級的一個邏輯的起點(diǎn)。首先要搞清楚它的定位，或者說物業(yè)服務(wù)的屬性問題。對于這個問題，每個人還有每個人的看法，我們還需要進(jìn)一步的研究和討論。我個人理解物業(yè)管理是小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)，無論是現(xiàn)在通俗上所講的四保，還是小區(qū)的物業(yè)管理，比較能夠取得共識的是對小區(qū)的公共部門、公共設(shè)施、公共環(huán)境和公共安全的管理，這也是物業(yè)企業(yè)的核心任務(wù)，這些核心的任務(wù)是具有很強(qiáng)的外部性的，與我們經(jīng)常所講的完全的市場化行為有一定的差異。

今天我們大家都在講小區(qū)的黨建引領(lǐng)，為什么要黨建引領(lǐng)？也就是說為什么要政府參與，正是因?yàn)槲飿I(yè)管理有這樣的一些公共屬性，或者是準(zhǔn)公共屬性，小區(qū)的物業(yè)管理雖然不同于政府的管理和公共服務(wù)，但也不是完全市場化的行為，需要更好的發(fā)揮政府部門或者是其他各個方面的作用。

二是關(guān)于決策機(jī)制，對于物業(yè)管理來說，尤其是小區(qū)物業(yè)管理來說，決策機(jī)制很重要，因?yàn)槲飿I(yè)管理參與的主體是比較多的，不僅有業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)，還有政府的相關(guān)部門、公共服務(wù)的單位，還有其他的組織機(jī)構(gòu)或單位。所以，正是因?yàn)閰⑴c的主體多，才要建立和完善一個好的角色機(jī)制，這對于物業(yè)管理來說，對于物業(yè)公司來說，都是非常重要的。

現(xiàn)在還存在著一些問題，比如業(yè)主大會成立難、決策難、執(zhí)行難、監(jiān)督難等問題，業(yè)委會決策的權(quán)威性和公信力還要進(jìn)一步的提高。基層黨組織和街道社區(qū)對業(yè)委會的組織指導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任還要進(jìn)一步的落實(shí)，還存在很多問題。所以，下一步我們要推動把物業(yè)管理融入基層社會治理體系，也就是要落實(shí)中組部等四部門的2號文件的要求，這里面專門有一章講物業(yè)管理。要推動業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)都要成立黨組織，建立完善黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，強(qiáng)化街道對小區(qū)物業(yè)管理活動的屬地管理責(zé)任，落實(shí)政府部門、社區(qū)、專營單位對小區(qū)事務(wù)的管理責(zé)任，健全業(yè)委會的治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對業(yè)委會人選的把關(guān)，加強(qiáng)對業(yè)委會的監(jiān)督，加大決策事項(xiàng)的公開力度，建立業(yè)委會的糾錯和退出機(jī)制等等。

三是關(guān)于運(yùn)營機(jī)制，運(yùn)營機(jī)制主要是對物業(yè)公司和物業(yè)企業(yè)來說。我們現(xiàn)在的物業(yè)公司，中國物業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)25萬多家，這些公司里面，有的是房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的，有的是單獨(dú)的物業(yè)管理公司。不論怎樣，現(xiàn)在的數(shù)量是非常大的，從業(yè)人員也很多，一千萬，涉及的面也比較廣。怎樣能使運(yùn)行機(jī)制更加高效、有效？下面周司對此提出幾個問題：

第一，從物業(yè)公司來說，首先要規(guī)范，各級物業(yè)公司要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)法律法規(guī)和政策規(guī)定，這是規(guī)范對自己最好的約束。

第二，透明。透明對物業(yè)公司、物業(yè)管理活動來說，我認(rèn)為也是一個比較重要的，這個透明包括了對物業(yè)費(fèi)、小區(qū)內(nèi)的公共收益等，因?yàn)檫@些不透明的問題導(dǎo)致了一些小區(qū)內(nèi)的糾紛。

去年，部里開展了加大物業(yè)服務(wù)信息公開力度，讓群眾明明白白消費(fèi)的活動，就是以解決群眾關(guān)注的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開問題為切入點(diǎn)。當(dāng)然，信息公開的問題，既是民法典規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，也是解決物業(yè)服務(wù)糾紛，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要手段。整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，與加強(qiáng)物業(yè)管理建設(shè)美好家園這些活動結(jié)合在一起，應(yīng)該說取得了很好的成效。當(dāng)然，這項(xiàng)工作還要一直做下去，要發(fā)揮社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)動居民及街道、社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)和行業(yè)協(xié)會等各方主體來共同參與。

第三，要有規(guī)模。對物業(yè)公司來說，物業(yè)管理是一個多元化、綜合性的服務(wù)行為，對于所經(jīng)營的規(guī)模有著一定的要求，物業(yè)管理公司必須要具有相應(yīng)的規(guī)模，而且要盡可能的發(fā)揮規(guī)模的效應(yīng)，只有通過規(guī)模效應(yīng)，才能有效的降低運(yùn)營成本，提高水平。我們現(xiàn)在的運(yùn)營成本越來越高，尤其是人工成本，還有其他方面的成本，各個物業(yè)公司都反映成本壓力比較大，那么規(guī)模就顯得更加重要。

第四，要智能。最近這兩年，從我調(diào)研的情況來看，一些頭部企業(yè)或者大型的企業(yè)，現(xiàn)在都在加大對物業(yè)小區(qū)的智能投入，比如說保安現(xiàn)在用機(jī)器人替代，保潔也用機(jī)器人，設(shè)施設(shè)備安裝傳感器等等。物業(yè)公司要從原來的勞動密集型行業(yè)轉(zhuǎn)向運(yùn)用信息技術(shù)、智能化技術(shù)來減少人工成本，對沖人工成本快速上升帶來的經(jīng)營壓力。在此過程中，也要重視并采取措施來保護(hù)個人的信息和數(shù)據(jù)安全，我就不展開講了。

第五，要拓展。現(xiàn)在物業(yè)公司比較偏重于對物的管理，這也是我們原來比較核心的業(yè)務(wù)。未來的發(fā)展重心應(yīng)該側(cè)重于對人的服務(wù)、居民的服務(wù)，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，越來越經(jīng)濟(jì)化，居家會產(chǎn)生大量的衍生性服務(wù)，特別是隨著中國老齡化的加速，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)需求會越來越多，而且中國的養(yǎng)老不可能像國外這樣通過專業(yè)化的養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)化的養(yǎng)老，一定是嵌入到社區(qū)和家庭的養(yǎng)老。同時，還要考慮中國生育政策帶來的影響，家庭越來越小型化，相關(guān)的服務(wù)幾乎是無限的。

其實(shí)我們物業(yè)管理要依托于物業(yè)管理這個點(diǎn)，往下游產(chǎn)業(yè)延伸拓展。因?yàn)槲飿I(yè)管理、物業(yè)企業(yè)離老百姓近，常駐小區(qū)，和老百姓、業(yè)主建立了比較密切的關(guān)系，這個優(yōu)勢是得天獨(dú)厚的。如果我們物業(yè)企業(yè)往下游產(chǎn)業(yè)延伸拓展，真正能夠涵蓋到人的衣食住行、生老病死、吃喝玩樂，能拓展到這些領(lǐng)域，我們也才有資格說物業(yè)管理行業(yè)是一個朝陽行業(yè)。我們現(xiàn)在都在講物業(yè)管理是一個朝陽行業(yè)，那它的朝陽體現(xiàn)在哪兒？我感覺體現(xiàn)在我們的業(yè)務(wù)能不能拓展，能不能夠真正的涵蓋到人的衣食住行、生老病死、吃喝玩樂。

現(xiàn)在這些上市的頭部企業(yè)確實(shí)在創(chuàng)造和探索了一些行之有效的經(jīng)驗(yàn)，我估計(jì)接下來的論壇上很多企業(yè)可能會談到這個問題，談的更多的是業(yè)務(wù)的拓展和智能化的改造。這樣能夠摸索一些經(jīng)驗(yàn)，從這個角度上，我們也才能說物業(yè)管理的明天更美好。這是關(guān)于運(yùn)營機(jī)制。

關(guān)于評價(jià)機(jī)制，我沒有講監(jiān)管機(jī)制，因?yàn)槲飿I(yè)行業(yè)涉及千家萬戶，而且它的日常行為比較多變。通過依靠原來傳統(tǒng)的監(jiān)管方式難以奏效，比如我們原來搞人員的資格管理等等，現(xiàn)在要加強(qiáng)事中和事后的監(jiān)管，這也是放管服改革的一個方向。

這個評價(jià)機(jī)制包括哪幾個方面呢？

第一，業(yè)主要對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行評價(jià)，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的直接對象是業(yè)主，必須讓業(yè)主有評價(jià)權(quán)利，而且要把這個評價(jià)的機(jī)制常態(tài)化、制度化，要讓業(yè)主感到是小區(qū)的主人，而且服務(wù)的好壞要有充分發(fā)表意見的機(jī)會。

第二，行業(yè)的評價(jià)，或者說同行評價(jià)，要評價(jià)物業(yè)公司是不是遵守物業(yè)管理行業(yè)的公約，包括協(xié)會同行之間的評價(jià)。

第三，政府的評價(jià)或者部門的評價(jià)，要根據(jù)各種各樣的實(shí)際運(yùn)行的指標(biāo)建立一套比較標(biāo)準(zhǔn)化的指標(biāo)體系，評價(jià)完了以后還要很好的運(yùn)用，評價(jià)機(jī)制要管用，而且背后要跟著處罰的機(jī)制，沒有處罰機(jī)制的評價(jià)是無用的。比如對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行積分產(chǎn)生的信息要記錄。

第四，對業(yè)主也要有一定的評價(jià)。除了法律的約束和道德的規(guī)范以外，還要研究一些有效的信用評價(jià)的方法。

第五，完善健全信用制度，信用是市場經(jīng)濟(jì)的基石，是經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的重要基礎(chǔ)，市場的主體在遵守法律、履行合同、信守承諾等方面的表現(xiàn)，都可以記錄于市場的主體運(yùn)用之中，物業(yè)服務(wù)市場主體的信用記錄必須貫穿于物業(yè)服務(wù)的全過程。

近年來，各地在信用管理的制度建設(shè)、信用信息的采集、信用評價(jià)方法方面做了探索，取得了很好的成效，現(xiàn)階段要進(jìn)一步凝聚共識，做好制度設(shè)計(jì)，分步實(shí)施，有序的推進(jìn)，制定統(tǒng)一的信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)合同的履行、投訴處理、日常檢查和街道、社區(qū)、業(yè)主、同行等等多方面的意見等情況采集相關(guān)的信息，實(shí)施綜合評價(jià)，并且公開信用記錄和評價(jià)的結(jié)果。同時，要強(qiáng)化這些聘用評價(jià)信用信息在招投標(biāo)選聘企業(yè)政府采購等各方面的運(yùn)用。

在這些基礎(chǔ)上，去年十部門發(fā)的10號文里，要建立完善紅黑名單制度，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。這樣能夠建立完善一整套的監(jiān)管評價(jià)的機(jī)制，創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境、法律環(huán)境，這樣才能夠促進(jìn)物業(yè)管理健康的發(fā)展，能夠推動物業(yè)管理的高質(zhì)量發(fā)展，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

當(dāng)然，物業(yè)管理還處在發(fā)展過程中，行業(yè)美好的明天需要我們共同的創(chuàng)新和開拓，我們要不忘初心，繼續(xù)加強(qiáng)和改進(jìn)各方面的工作，推動物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)人民群眾美好生活的目標(biāo)不懈努力。