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民法典：物業(yè)到底管啥不管啥？

  • 2021-04-21 09:26:21
物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟是干嘛的？ 物業(yè)管理的職責(zé)邊界在哪里？ 出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門？
 
在日常生活中，
家里燈泡壞了，找物業(yè)；
停水停電了，找物業(yè)；
房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，還找物業(yè)……
在一些居民眼中，
只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來(lái)解決，
物業(yè)就是萬(wàn)能的！
 
那么，
我們來(lái)看看從2021年1月1日起實(shí)施的
《民法典》的規(guī)定，
物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟是干嘛的？
物業(yè)管理的職責(zé)邊界在哪里？
出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門？
 

管

01

綠地被侵占物業(yè)該不該管?

 
問題：“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象，物業(yè)也是不管不問。物業(yè)到底有沒有管理義務(wù)?”
解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時(shí)，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”。
因此，物業(yè)負(fù)有對(duì)小區(qū)公共綠地的管理義務(wù)。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應(yīng)該要求破壞者整改并恢復(fù)原樣。對(duì)于不予恢復(fù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以報(bào)請(qǐng)有關(guān)執(zhí)法部門介入解決。
 

02

私搭亂建該誰(shuí)管?

 
問題：除了毀壞綠地，據(jù)很多業(yè)主反映，部分業(yè)主存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰(shuí)管?
 
解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護(hù)業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維權(quán)；如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣可以請(qǐng)求物業(yè)進(jìn)行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門投訴或報(bào)告，請(qǐng)求有關(guān)部門介入處理。
 

03

消防出問題該誰(shuí)管?

 
問題：“我們小區(qū)地下車庫(kù)消防通道被人侵占改裝成儲(chǔ)藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰(shuí)管?”
 
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。”
 
因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。
 

04

噪聲污染歸誰(shuí)管?

 
問題：鄰居裝修、跳廣場(chǎng)舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?
 
解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
 
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
 
業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
 
因此，物業(yè)同樣具有維護(hù)小區(qū)秩序的義務(wù)。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權(quán)益被損害者可以請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管制，也可以請(qǐng)求小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權(quán)益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，由有關(guān)行政主管部門介入進(jìn)行管制。
 
 
 

不 管

01

物業(yè)換開關(guān)、水龍頭該不該收費(fèi)?

 
問題：“插座更換10元/個(gè)、馬桶疏通50元……”物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費(fèi)?
 
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。”
 
而開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無(wú)償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無(wú)償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當(dāng)收費(fèi)。
 

分不同情況

01

停水、停電該找誰(shuí)?

 
問題：有時(shí)會(huì)遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對(duì)某個(gè)區(qū)域進(jìn)行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設(shè)施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個(gè)業(yè)主家停水、停電。
 
解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國(guó)家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”
 
供水、供電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向用戶收取費(fèi)用。遇到停水、停電等問題，應(yīng)要求供水、供電等單位解決問題。
如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應(yīng)區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問題，應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請(qǐng)使用維修資金維修。
 
同時(shí)，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
 

02

房子漏水歸誰(shuí)管?

 
問題：廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進(jìn)行維修呢?
 
解讀：不管哪種類型，多不是由物業(yè)企業(yè)出錢來(lái)進(jìn)行維修的。
 
其中要分4類情況處理：
（1）新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，一般由建設(shè)單位（即開發(fā)商）來(lái)負(fù)責(zé)維修；
（2）屬于自用部位或人為破壞、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；
（3）超出質(zhì)保期、因使用年限較長(zhǎng)等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應(yīng)依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修；
（4）如果沒有籌集專項(xiàng)維修資金的，可由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用來(lái)負(fù)責(zé)維修。
 

03

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰(shuí)管?

 
問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰(shuí)?

解讀：應(yīng)分情況討論：
 
(1)向開發(fā)商購(gòu)買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此，如果購(gòu)買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請(qǐng)求賠償。
 
(2)購(gòu)買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任”，因此，如果在購(gòu)買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請(qǐng)求賠償；原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請(qǐng)求賠償。
 

04

公共部位、設(shè)施出問題誰(shuí)負(fù)責(zé)?

 
問題：“我們小區(qū)個(gè)別外墻脫落較厲害。”外墻脫落、電梯出現(xiàn)問題，到底該歸誰(shuí)管?
 
解讀：電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問題應(yīng)區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應(yīng)通過申請(qǐng)使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)進(jìn)行反映，由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)申請(qǐng)使用維修資金解決。
 
《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。