「拆解」中國(guó)物管行業(yè)| 這七大熱門(mén)政策，指明了未來(lái)發(fā)展方向

• 2021-02-20 11:18:12

本年度，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)多個(gè)重量級(jí)熱門(mén)政策發(fā)布，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展政策環(huán)境，也為更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)指明了未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展方向。

物管行業(yè)被納入生活服務(wù)業(yè)

2020年2月21日，河南省住建廳等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的若干意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》分別從補(bǔ)貼、將物業(yè)納入生活性服務(wù)業(yè)、物資調(diào)配以及穩(wěn)崗就業(yè)等四個(gè)方面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行全面扶持。根據(jù)《意見(jiàn)》的第二款第7條指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住房租賃企業(yè)可按照生活性服務(wù)業(yè)享受有關(guān)支持政策。

實(shí)際上，2月6日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)稅收政策的公告》8號(hào)文件，第五條指出，對(duì)納稅人提供公共交通運(yùn)輸服務(wù)、生活服務(wù)，以及為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅。

而根據(jù)2016年稅務(wù)總局相關(guān)文件的分類(lèi)辦法：生活服務(wù)，是指為滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類(lèi)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的企業(yè)管理服務(wù)，并不屬于生活服務(wù)類(lèi)，這是社會(huì)上首次提到將物業(yè)服務(wù)納入生活性服務(wù)業(yè)，說(shuō)明物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為居民生活中不可或缺的一部分。

民法典發(fā)布物企迎來(lái)新規(guī)范

2020年5月28日，《中華人民共和國(guó)民法典》頒布，將于2021年1月1日起施行。民法典從不同角度對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。

《民法典》對(duì)行業(yè)的影響將逐步深入，更多的在細(xì)微層面為行業(yè)帶來(lái)變化。

業(yè)主權(quán)利進(jìn)一步明確。原先由《物權(quán)法》規(guī)定的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”被納入《民法典》，并新增了部分內(nèi)容。行政法規(guī)、司法解釋中關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定被納入《民法典》，法律效力層級(jí)上升。

重要事項(xiàng)通過(guò)難度增大。《民法典》第278條引入了業(yè)主“參與表決”的要求，根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

經(jīng)營(yíng)及收益公開(kāi)要求增大。《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、服務(wù)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易。《民法典》第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。約定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

紅色物業(yè)下黨建引領(lǐng)成主導(dǎo)

2020年7月9日，山東省印發(fā)《關(guān)于以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)提升城市社區(qū)治理水平的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確黨建引領(lǐng)物業(yè)的價(jià)值，并以量化指標(biāo)大力推進(jìn)山東地區(qū)“紅色物業(yè)”的建設(shè)發(fā)展。

按照《意見(jiàn)》要求，到2020年山東將全面建立起市、區(qū)（市、縣）、街道、社區(qū)上下聯(lián)動(dòng)、一貫到底的管理體系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)黨的組織和工作全面覆蓋，黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的多方聯(lián)動(dòng)服務(wù)機(jī)制有效運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)管理專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化水平明顯提升，使居民群眾獲得感幸福感安全感更有保障、更可持續(xù)。

意見(jiàn)提出了明確目標(biāo)，山東力爭(zhēng)2022年底前全省60%以上的居民小區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例不低于60%；并將全面推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人到社區(qū)報(bào)到制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織與社區(qū)黨組織簽訂共建協(xié)議，每年至少認(rèn)領(lǐng)1個(gè)社區(qū)黨建服務(wù)項(xiàng)目。同時(shí)，山東還將組織開(kāi)展“紅色物業(yè)”星級(jí)服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)活動(dòng)，力爭(zhēng)2022年底前分級(jí)培育一批示范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，打造出一批有較大影響的“紅色物業(yè)”品牌。

政府鼓勵(lì)物企參與小區(qū)舊改

2020年7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，此次《意見(jiàn)》提出，2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

《意見(jiàn)》指出，結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會(huì)配合，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。

同時(shí)，《意見(jiàn)》指出，健全動(dòng)員居民參與機(jī)制。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)、居民自治機(jī)制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機(jī)結(jié)合。建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機(jī)制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造。

支持鼓勵(lì)物業(yè)開(kāi)展中介服務(wù)

2020年11月2日，青島市住建局等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展中介服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見(jiàn)的通知(征求意見(jiàn)稿)》。通知明確表態(tài)鼓勵(lì)物業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上交易服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。

具體內(nèi)容包括，一是鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式開(kāi)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，發(fā)展一批以品牌為龍頭、資本為紐帶，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制、連鎖擴(kuò)張的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是優(yōu)化物業(yè)中介業(yè)務(wù)辦理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理中介經(jīng)營(yíng)范圍后，可隨時(shí)登陸平臺(tái)申請(qǐng)網(wǎng)簽用戶(hù)注冊(cè)，接受業(yè)主委托提供房屋出售、出租等中介行為。三是規(guī)范物業(yè)中介活動(dòng)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其中介人員規(guī)定依法開(kāi)展房屋中介活動(dòng)，同時(shí)搭建物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)信用檔案和信息發(fā)布平臺(tái)，完善物業(yè)中介活動(dòng)信用評(píng)價(jià)制度。

此外，《通知》還在政策、資金、技術(shù)等方面，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供支持，比如鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展自身經(jīng)營(yíng)范圍，增加“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”、“非居住房地產(chǎn)租賃”、“住房租賃”經(jīng)營(yíng)內(nèi)容；給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)政補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照中介合同約定收取費(fèi)用外，對(duì)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案業(yè)績(jī)突出的企業(yè)，按規(guī)定給予財(cái)政補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)。

鼓勵(lì)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)

2020年11月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》，在意見(jiàn)的第二條，明確提出推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。

同時(shí)，意見(jiàn)提及三方面內(nèi)容對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)提供指導(dǎo)，一方面，養(yǎng)老服務(wù)營(yíng)收實(shí)行單獨(dú)核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，應(yīng)內(nèi)設(shè)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)部門(mén)，專(zhuān)門(mén)提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù)，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的營(yíng)業(yè)收支實(shí)行單獨(dú)核算。

另一方面，支持養(yǎng)老服務(wù)品牌化連鎖化經(jīng)營(yíng)。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件，結(jié)合養(yǎng)老需求，成立獨(dú)立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)?；⑵放苹?、連鎖化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)取得居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，允許其跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

最后，組建專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍。鼓勵(lì)開(kāi)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍，加強(qiáng)崗前培訓(xùn)及定期培訓(xùn)。協(xié)調(diào)職業(yè)院校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)培養(yǎng)養(yǎng)老護(hù)理、康復(fù)、社會(huì)工作、心理咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)人員提供人力資源支持。按規(guī)定落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)費(fèi)補(bǔ)貼、職業(yè)技能鑒定補(bǔ)貼等政策。將符合條件的養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員納入公租房或政策性租賃住房保障范圍。

支持開(kāi)展線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)

2020年12月15日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)的意見(jiàn)》。

本次《意見(jiàn)》的推出，主要是為貫徹落實(shí)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，推進(jìn)基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)接新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，補(bǔ)齊居住社區(qū)服務(wù)短板，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展，滿(mǎn)足居民多樣化多層次生活服務(wù)需求。

《意見(jiàn)》提出構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)、全域全量采集數(shù)據(jù)、推進(jìn)物業(yè)管理智能化、融合線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)、推進(jìn)共建共治共享、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌推進(jìn)等六方面內(nèi)容，為物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的數(shù)字化變革勾勒了框架。