【疑難困惑】

梁三婆擁有A住房，晚年一直由保姆張梅陪護(hù)，彼此親密無間。梁三婆看到張梅60多歲，孤身一人，擔(dān)心自己過世后，張梅無房居住。梁三婆自書遺囑：我死后，女兒繼承A住房；張梅有生之年對該住房享有永久居住權(quán)。梁三婆過世后，女兒對外出讓該住房，要求張梅搬走。張梅好在梁三婆生前給了她居住權(quán)遺囑，否則，真不知咋辦？  

【民法典據(jù)】

第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

【律師釋法】

居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是對特殊困難群體“住有所居”在法律上的特別保障，可以對抗新的所有權(quán)人、抵押權(quán)人、繼承人……；但是，居住權(quán)人不能將其出租、出讓、繼承，這有利于實現(xiàn)物權(quán)的平衡性。

【疑難困惑】

付阿姨購買一小區(qū)住宅現(xiàn)房，但未能即時辦理商品房預(yù)告登記。開發(fā)商見房價大漲，出于利益驅(qū)動，“一房二賣”出售給張三豐，即時辦理了預(yù)告登記和不動產(chǎn)登記。付阿姨遭遇權(quán)利損害，該怎么辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

【律師釋法】

房屋買賣協(xié)議不能產(chǎn)生物權(quán)效力，其物權(quán)存在許多不確定性；為防止“一房二賣”等道德風(fēng)險，買受人在房屋買賣過程須即時辦理預(yù)告登記，即時獲得不動產(chǎn)權(quán)證。

【疑難困惑】

興旺物業(yè)公司擅自出租小區(qū)外墻、電梯廣告位，收取租金據(jù)為己有；據(jù)此，業(yè)主高文起訴至法院。法院審理認(rèn)為：小區(qū)共有部分招租應(yīng)提交業(yè)主大會共同決定，收益應(yīng)納入小區(qū)公共財務(wù)收支；判決物業(yè)公司依法糾正。

【民法典據(jù)】

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。

【律師釋法】

新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為須由業(yè)主表決的重大事項；這有利于小區(qū)業(yè)主行使自治權(quán)，維護(hù)小區(qū)業(yè)主整體利益。

【疑難困惑】

張某代管劉某住房期間，擅自投資8萬元將劉某住房修繕一新，加蓋兩間廂房。劉某退休返回原籍，讓張某騰還房屋。張某要求劉榮支付他8萬元投資，劉某斷然拒絕。二人糾紛咋解決呢？

【民法典據(jù)】

第三百二十二條 因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。

【律師釋法】

張某代管期間，擅自投資8萬元將劉榮住房修繕一新，加蓋兩間廂房，違背劉某真實意愿；張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。但張某投資修繕是善意的有價值的，恢復(fù)原狀不利于社會財富保護(hù)和價值利用，劉榮可給予適當(dāng)補(bǔ)償，獲得修繕添附。

【疑難困惑】

咱們應(yīng)該怎樣處理好、保護(hù)好農(nóng)村集體土地涉及的土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)三個權(quán)利關(guān)系呢？

【民法典據(jù)】

第三百三十九條 土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第三百四十一條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

【律師釋法】

頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的前提條件是承包方與發(fā)包方簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同以取得土地承包經(jīng)營權(quán)，然后進(jìn)行層報審批合格后，方可登記發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需查明轉(zhuǎn)讓方是否取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，這可增加土地流轉(zhuǎn)交易的安全性。

【疑難困惑】

竹林村的張花小夫妻擁有一處舊住房，但該宅基地期限僅剩20余年啦；該宅基地期滿后續(xù)期，是否要繳納費(fèi)用呢？

【民法典據(jù)】

第三百五十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

【律師釋法】

物權(quán)法規(guī)定宅基地期限屆滿的，自動續(xù)期。民法典在保障民眾居住權(quán)免費(fèi)續(xù)期外，又為炒房者繳費(fèi)續(xù)期提供了法律細(xì)則空間。

【疑難困惑】

白程等村民通過企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回；但又擔(dān)心困難企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營收益被其他債權(quán)人主張債權(quán)，咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第四百零四條 以動產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

【律師釋法】

白程等村民為了實現(xiàn)企業(yè)欠付林木貨款收回；可將村民林木貨物動產(chǎn)設(shè)定為企業(yè)動產(chǎn)浮動抵押債權(quán)。

【疑難困惑】

白甲將其住房與銀行簽訂《抵押借款合同》，辦理了抵押登記。抵押貸款期間，白甲將該住房出讓給李奎，白甲未征得銀行同意，白甲未將抵押貸款告知李奎。面對雙重法律關(guān)系，該咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

【律師釋法】

該案例既鼓勵交易，又保護(hù)擔(dān)保物權(quán)。李奎可以要求辦理該房過戶登記；但是，李奎通過轉(zhuǎn)移登記而取得的該房所有權(quán)是有權(quán)利瑕疵的，即該房上設(shè)置的抵押權(quán)依然存在，不會因為該房所有權(quán)轉(zhuǎn)移了而消失，銀行作為抵押權(quán)人仍可主張該房優(yōu)先受償實現(xiàn)債務(wù)。

【疑難困惑】

不同的債權(quán)人對債務(wù)人所有的同一動產(chǎn)，即辦理動產(chǎn)抵押登記，又交付質(zhì)押并存時，債權(quán)清償順序怎么定？

【民法典據(jù)】

第四百一十五條 同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。

【律師釋法】

有證據(jù)證明債權(quán)擔(dān)保登記或交付時間先后的，其債權(quán)清償按時間先后清償；沒有證據(jù)證明的或同時辦理的，可按債權(quán)比例清償。

【疑難困惑】

詹慶向阿根購買并接收了一套紅木家具，詹慶欠付阿根20萬元貨款；阿根為了貨款回收安全，即時與詹慶辦理了該套紅木家具動產(chǎn)抵押登記。詹慶鑒于該套紅木家具運(yùn)輸中有破損變形，便將其交付劉芳修復(fù)，維修價款確定為15萬元；詹慶未能清償劉芳15萬元維修價款，劉芳留置該套紅木家具。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第四百一十六條 動產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。

【律師釋法】

劉芳維修價款應(yīng)當(dāng)獲得優(yōu)先清償，劉芳留置權(quán)優(yōu)先于阿根的抵押權(quán)。

【疑難困惑】

潤金水泥公司前期投資水泥熟料生產(chǎn)線，價值1億元；后續(xù)投資尚需1億元沒有來源渠道，董事會一籌莫展。咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第三百八十八條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。
擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

【律師釋法】

企業(yè)可以利用融資租賃、保理、所有權(quán)保留等具有擔(dān)保功能的新型擔(dān)保合同工具，有效解決融資困難。

【疑難困惑】

苗山村王村長借口公共利益需要，違法強(qiáng)征強(qiáng)拆張澤華合法擁有的建筑物、構(gòu)筑物；張澤華咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第二百零七條 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個人不得侵犯。

【律師釋法】

新法明確平等保護(hù)國家、集體、私人物權(quán)，使民眾具有財產(chǎn)安全感，從而有利于激活民眾創(chuàng)造社會物質(zhì)財富的積極性，從而也體現(xiàn)了國家不與民爭利的治國理念。

【疑難困惑】

雅林苑花園住宅小區(qū)業(yè)委會要求森林物業(yè)公司將該小區(qū)預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)、各類押金、小區(qū)共有部分收益等232萬元即時移交該業(yè)委會；遭到森林物業(yè)公司拒絕。咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

【律師釋法】

小區(qū)共有部分產(chǎn)生收益歸屬權(quán)的確存在大量爭議。新法既鼓勵各方主體利用共有部分創(chuàng)造社會價值、經(jīng)濟(jì)價值，又明確凈收益歸屬小區(qū)業(yè)主，這有利于實現(xiàn)利益平衡。

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【疑難困惑】

黃鑫未經(jīng)妻子同意出賣夫妻共有房屋，買受人穎志請求黃鑫之妻周梅履行合同，周梅拒不協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，人民法院依法駁回了買受人穎志的訴訟請求。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第三百零一條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

【律師釋法】

未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)無效，買受人穎志只能訴求黃鑫返還購房價款；這是對共有物權(quán)安全性的法律保護(hù)，可以減少侵權(quán)行為發(fā)生。

【疑難困惑】

童師因急需現(xiàn)金，在未告知其他共有權(quán)人的情況下，將新生街26號商鋪30%所有權(quán)作價80萬元轉(zhuǎn)讓給好友嘉慶。嘉慶要求該商鋪其他共有權(quán)人朱林協(xié)助辦理過戶登記；朱林堅持行使優(yōu)先權(quán)，拒絕配合過戶登記。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第三百零六條 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

【律師釋法】

朱林主張的優(yōu)先權(quán)，就是其享有對新生街26號商鋪30%所有權(quán)作價80萬元優(yōu)先受讓的權(quán)利。只有朱林在被告知，同等條件下不受讓，嘉慶才有受讓機(jī)會。該項權(quán)利設(shè)置在于按份共有物權(quán)的人合性質(zhì)，不同于股市股票交易的資合性質(zhì)。

【疑難困惑】

珍妮河邊人行道上拾得錢包，發(fā)現(xiàn)里面有2萬元人民幣現(xiàn)金等遺失物，立即交給了轄區(qū)派出所。派出所應(yīng)該咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第三百一十八條 遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起一年內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。

【律師釋法】

派出所應(yīng)按程序發(fā)布遺失物招領(lǐng)公告；期限屆滿，無人認(rèn)領(lǐng)的，移交政府財政接管，歸屬國有；一年的公告期，充分體現(xiàn)了國家對待私權(quán)的尊重。

【疑難困惑】

徐賢與杭波公司簽訂10年期2000平方米廠房租賃協(xié)議，交付占有使用；之后，杭波公司將該廠房用于銀行1年期抵押貸款500萬元，辦理了強(qiáng)制執(zhí)行公證。貸款期限屆滿，杭波公司無法還本付息，銀行申請強(qiáng)制執(zhí)行拍賣該廠房。徐賢咋辦呢？ 

【民法典據(jù)】

第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

【律師釋法】

新法體現(xiàn)了承租權(quán)和抵押權(quán)并存狀態(tài)下的矛盾沖突如何消解的公平正義法治精神；值得承租人和抵押權(quán)人高度重視，無論設(shè)立承租權(quán)或抵押權(quán)，必須明確其他物權(quán)是否存在以及存在狀況。

【疑難困惑】

工商宣城龍首支行與柏冠公司簽訂300萬元《小企業(yè)借款合同》，發(fā)放了借款。柏冠公司用其所有的不動產(chǎn)抵押，與工商宣城龍首支行達(dá)成在24個月內(nèi)提供4000萬元的最高額抵押貸款，且明確將前一貸款300萬元合并計入最高額抵押貸款范圍。為什么？

【民法典據(jù)】

第四百二十條第二款 最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

【律師釋法】

將最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍賦予當(dāng)事人協(xié)商確定；這有利于適應(yīng)不同企業(yè)的融資需求，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

【疑難困惑】

宜修林通過拍賣方式獲得嘉冠公司40畝國有工業(yè)建設(shè)用地；宜修林憑《競買成交確認(rèn)書》不能辦理土地過戶登記。咋辦呢？

【民法典據(jù)】

第三百四十八條 通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的名稱和住所；（二）土地界址、面積等；（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；（四）土地用途、規(guī)劃條件；（五）建設(shè)用地使用權(quán)期限；（六）出讓金等費(fèi)用及其支付方式；（七）解決爭議的方法。

【律師釋法】

規(guī)范國有工業(yè)建設(shè)用地交易規(guī)則，細(xì)化建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同條款，更契合《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條確認(rèn)的先規(guī)劃、后出讓規(guī)定。

【疑難困惑】

六花村委會為了發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，將8000畝海域使用權(quán)抵押給農(nóng)業(yè)銀行，貸款200萬元，用于發(fā)展村集體海域養(yǎng)殖業(yè)。依據(jù)何在？

【民法典據(jù)】

第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設(shè)用地使用權(quán);(三)海域使用權(quán);(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運(yùn)輸工具;(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

【律師釋法】

將海域使用權(quán)納入抵押物范圍，這對促進(jìn)資金融通、改善海域周邊營商環(huán)境帶來極大便利。