一、成立業(yè)主委員會(huì)的流程

第一步，想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議。同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。

第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開(kāi)始的發(fā)起人張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

第三步，籌備組開(kāi)始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)，開(kāi)會(huì)成立的可邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對(duì)意見(jiàn)的方法)、要求反饋意見(jiàn)的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見(jiàn)截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書(shū)面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開(kāi)在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見(jiàn)，如果收條超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見(jiàn)中的反對(duì)意見(jiàn)少于1／2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過(guò)，在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第六步，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開(kāi)展工作。

第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單，業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

第八步，備案十天后仍沒(méi)有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見(jiàn)，可要求他們盡快發(fā)出。

二、籌備小組主要的工作

（一）提出申請(qǐng)

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書(shū)面提出申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：

⑴ 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；

⑵ 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的。

（二）成立籌備小組

街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書(shū)面批復(fù)意見(jiàn)，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備小組)。

（三）籌備小組開(kāi)展籌備工作

⑴ 籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

⑵ 籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見(jiàn)。籌備小組將《業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

⑶ 籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。

⑷籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書(shū)面送達(dá)全體業(yè)主。

（四）籌備小組后期主要工作

召開(kāi)大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開(kāi)大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過(guò)《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開(kāi)唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

（五）申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)：

⑴ 業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；

⑵ 街道辦事處核準(zhǔn)證明；

⑶ 業(yè)主委員會(huì)選票；

⑷ 業(yè)主代表選票；

⑸ 業(yè)主授權(quán)委托書(shū)；

⑹ 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；

⑺ 業(yè)主委員會(huì)章程；

⑻ 業(yè)主公約；

⑼ 其他相關(guān)資料。

（六）核準(zhǔn)批復(fù)

區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書(shū)面批復(fù)意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門(mén)辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)及街道辦事處備案。

三、成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)知識(shí)問(wèn)答

（一）成立業(yè)主大會(huì)的目的是什么？

答：有兩個(gè)目的：一是為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治；二是通過(guò)建立業(yè)主大會(huì)，以及建立各種制度，使業(yè)主的資產(chǎn)及相關(guān)的公共物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值并增值。

（二）業(yè)主委員會(huì)有哪些類(lèi)型？

答：一種是在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司或當(dāng)?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的。它具有合法性，因?yàn)橥ǔ＿@種業(yè)主委員會(huì)是到小區(qū)辦進(jìn)行備案的。一種是全體業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，到小區(qū)辦備案。

（三）業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有何不同？

答：《條例》有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。這里面很清楚講明：小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的“話事權(quán)”在業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過(guò)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實(shí)施物業(yè)管理的主體。也可以說(shuō)，將來(lái)業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會(huì)來(lái)處理。

（四）啟動(dòng)首屆業(yè)主大會(huì)的前提和法律依據(jù)是什么？

答：首屆業(yè)主大會(huì)即社區(qū)第一次成立的業(yè)主大會(huì)。通讀《物業(yè)管理?xiàng)l例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的前提。業(yè)主大會(huì)不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的法律依據(jù)是中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和房地局頒布的相關(guān)文件。

（五）業(yè)委會(huì)籌備組成員到底由哪些人組成？

答：開(kāi)發(fā)商、居民委員會(huì)、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。

開(kāi)發(fā)商成為籌委會(huì)成員是合理合法的。開(kāi)發(fā)商在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會(huì)成立前，也需要實(shí)現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利交接。從某種程度上講，開(kāi)發(fā)商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。

居民委員會(huì)和街道辦事處的指導(dǎo)也必不可少。隨著政府對(duì)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的重視，以及從業(yè)主們長(zhǎng)久利益和社會(huì)穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會(huì)從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會(huì)的候選代表人必須是業(yè)主本人。

（六）籌備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生？

答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過(guò)所需人數(shù)時(shí)，所有自薦人應(yīng)首先決定自薦人數(shù)。對(duì)于多余人選的淘汰，有以下三種方式：

1、自動(dòng)退出。

2、無(wú)人自動(dòng)退出時(shí)，全體自薦人應(yīng)先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認(rèn)可簽字(或錄像存證)后，再進(jìn)行互相推選。

3、當(dāng)所有自薦人不能形成集體協(xié)議時(shí)，可在小區(qū)中進(jìn)行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。

（七）籌備組工作的公正性如何保證？

答：籌備組代表的產(chǎn)生應(yīng)堅(jiān)持自薦的形式，反對(duì)領(lǐng)導(dǎo)推薦和“欽定”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中相應(yīng)的解釋為：首屆業(yè)主大會(huì)的建立由房屋建設(shè)部門(mén)和業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)籌備組。雖就一句話，卻是實(shí)際操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒(méi)有嚴(yán)格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號(hào)稱(chēng)與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個(gè)“商議”沒(méi)有確定的程序和規(guī)則而無(wú)法被公開(kāi)監(jiān)督，自然會(huì)導(dǎo)致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱(chēng)為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過(guò)了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過(guò)程受到質(zhì)疑而無(wú)法開(kāi)展實(shí)質(zhì)性的工作。

（八）籌備組的經(jīng)費(fèi)怎么籌集？

答：費(fèi)用可由業(yè)主募捐、或開(kāi)發(fā)商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會(huì)籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時(shí)間承擔(dān)著超過(guò)一般工作時(shí)間和負(fù)荷的事務(wù)。另一方面，委員們的工作是他們大量時(shí)間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開(kāi)會(huì)議的花銷(xiāo)也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應(yīng)的酬勞和補(bǔ)償似乎是合理的。

由于《條例》中沒(méi)有嚴(yán)格限制，故業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費(fèi)的合法性問(wèn)題。從資金的來(lái)源上說(shuō)，讓業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)以外再籌集業(yè)委會(huì)的費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的。而目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)時(shí)，又沒(méi)有這筆開(kāi)支。這個(gè)時(shí)候，業(yè)委會(huì)的人力資源和資金資源就顯出匱乏。

在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費(fèi)用又顯得不那么“公平”，也會(huì)造成“這兒多花了錢(qián)，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時(shí)推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都是目前可以參考的解決問(wèn)題的辦法。

（九）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)需注意什么問(wèn)題？

答：

1、到場(chǎng)人員。全體參會(huì)人員的名字都要寫(xiě)入首次會(huì)議紀(jì)要，爭(zhēng)取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。

2、確定成員。寫(xiě)清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產(chǎn)生程序；選舉出籌備組組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)；如有政府部門(mén)愿意成為籌備組的成員，則要寫(xiě)清其是否有投票權(quán)。

3、制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。少數(shù)服從多數(shù)，或者說(shuō)三分之二的人同意就是業(yè)主大會(huì)的決議。

4、用不用公章、用什么公章來(lái)代替籌備組公函、公告形式。

5、工作計(jì)劃。

（十）財(cái)務(wù)問(wèn)題

特別建議：會(huì)議均應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)公司代表參加，特別是首次會(huì)議有政府權(quán)威部門(mén)代表在場(chǎng)時(shí)，要請(qǐng)物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會(huì)議今后的公告張貼、會(huì)議的合理性、合法性進(jìn)行確認(rèn)，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會(huì)籌備組才算正式成立，可以開(kāi)展工作。

（十一）成立業(yè)主委員會(huì)需要確定哪些事項(xiàng)？

答：需要確定業(yè)主委員的名額、業(yè)主委員的工資待遇、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限劃分、業(yè)主委員會(huì)的選舉程序。

（十二）業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)自治？

答：主要依仗《業(yè)主大會(huì)公約》?！稑I(yè)主大會(huì)公約》實(shí)質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束?！稑I(yè)主大會(huì)公約》告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)利，而是要求業(yè)主先盡的義務(wù)和責(zé)任。權(quán)利的行使是建立在不影響他人利益的基礎(chǔ)上的。《業(yè)主委員會(huì)章程》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》詳細(xì)闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權(quán)利。即什么事情由簡(jiǎn)單多數(shù)通過(guò)，什么事情由絕對(duì)多數(shù)通過(guò)。保證在行使權(quán)利的同時(shí)，也反映絕大多數(shù)業(yè)主的利益。

業(yè)主大會(huì)下的業(yè)主委員會(huì)，是體現(xiàn)業(yè)主大會(huì)意志的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)幾乎能夠且必須接受包括更換物業(yè)公司在內(nèi)的一切業(yè)主大會(huì)的委托，它的任務(wù)相當(dāng)繁多和艱巨，特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理水平都還非常不發(fā)達(dá)的情況下，如果認(rèn)為是為了炒掉物業(yè)管理公司而成立業(yè)主委員會(huì)，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。其實(shí)，更換物業(yè)公司似乎是簡(jiǎn)單，但未必有效。而長(zhǎng)期、持久、不間斷地監(jiān)督物業(yè)管理公司，使其適應(yīng)我們業(yè)主的需求，才是適合我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育水平的上策。可這不但需要業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不懈的努力工作，同時(shí)也需要業(yè)委會(huì)成員不斷地學(xué)習(xí)和掌握相關(guān)知識(shí)。

（十三）業(yè)主的物業(yè)如何實(shí)現(xiàn)保值增值？

答：體現(xiàn)公共財(cái)產(chǎn)利益的內(nèi)容包括套內(nèi)面積、公攤部分、相關(guān)的環(huán)境、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)、小區(qū)內(nèi)廣告的發(fā)布等。業(yè)主委員會(huì)成立后，有的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金直接移交給業(yè)主委員會(huì)管理使用。這樣做既保證了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)，也減少了維修基金的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是委托制也有可能造成基金閑置，不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)贏利。所以，委托制由信托制取代，不失為一種有益的新嘗試。在法律上，信托財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立的。把公共物業(yè)的管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)信托給物業(yè)公司，業(yè)主委員是委托人，全體的業(yè)主則成為受益人；委托人、受益人都可以對(duì)信托的公共物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，形成雙重監(jiān)督。