深圳物業(yè)費(fèi)將大漲，多層住宅漲幅最高近70%......

• 2019-05-06 08:10:25

深圳市住建局、深圳市發(fā)改委4月18日發(fā)布通告，公布了《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)情況反饋

2019年1月15日至28日，《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》在深圳市住房和建設(shè)局門戶網(wǎng)站公開(kāi)征求意見(jiàn)。

此次影響全體市民的價(jià)格調(diào)整未經(jīng)聽(tīng)證會(huì)程序。對(duì)此，兩部門在情況反饋中回應(yīng)，政府定價(jià)機(jī)關(guān)制定價(jià)格應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)。

按照相關(guān)規(guī)定，聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)有書(shū)面征求意見(jiàn)、座談會(huì)、聽(tīng)證會(huì)、公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)等多種方式，由于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不屬于廣東省價(jià)格聽(tīng)證項(xiàng)目，為此，這次采取在深圳市住房建設(shè)局官網(wǎng)公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)的方式，聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)。

自今年1月至今，此次公開(kāi)征求意見(jiàn)通過(guò)信函和電子郵件方式接收反饋意見(jiàn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)共收到180份意見(jiàn)（其中信函1份、電子郵件179份），經(jīng)對(duì)所有收集到的意見(jiàn)進(jìn)行歸納、整理和研究，并向社會(huì)反饋。

兩部門還詳細(xì)解釋了為何在調(diào)整《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的原因，一方面是應(yīng)政府定價(jià)管理的要求，另一方面是物業(yè)行業(yè)擺脫困境之需?！吨笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五個(gè)等級(jí)，最高為一級(jí)，最低為五級(jí)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，分別選擇各服務(wù)項(xiàng)目的相應(yīng)等級(jí)組合確定。各服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)等級(jí)可根據(jù)實(shí)際情況自由組合，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所選等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。

附：《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)情況反饋

一、深圳市為什么要調(diào)整《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（以下稱《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》）？

本次制定《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》主要基于以下兩個(gè)原因：

（一）應(yīng)政府定價(jià)管理的要求

根據(jù)廣東省人民政府辦公廳印發(fā)的《廣東省定價(jià)目錄（2018年版）》第11項(xiàng)“保障性住房及物業(yè)服務(wù) ”，我市保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)） 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

（二）物業(yè)服務(wù)行業(yè)擺脫困境之需

2007年10月發(fā)布的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（深價(jià)規(guī)〔2007〕1號(hào)）已逾十年未調(diào)整。十年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物價(jià)持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)成本大幅提高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“原地踏步”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)象十分普遍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)陷入“低價(jià)低質(zhì)”的惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平與業(yè)主需求矛盾日益突出，無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)美好居住環(huán)境的需要。

二、本次調(diào)價(jià)為什么沒(méi)有聽(tīng)證會(huì)程序？

政府定價(jià)機(jī)關(guān)制定價(jià)格應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)。按照相關(guān)規(guī)定，聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)有書(shū)面征求意見(jiàn)、座談會(huì)、 聽(tīng)證會(huì)、公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)等多種方式，由于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不屬于廣東省價(jià)格聽(tīng)證項(xiàng)目，為此，這次采取在市住房建設(shè)局官網(wǎng)公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)的方式，聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)。

三、《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的制定依據(jù)是什么？

本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》制定依據(jù)主要包括物業(yè)管理法律法規(guī)中確定的物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容、我市普通住宅物業(yè)管理成本調(diào)查情況，同時(shí)還結(jié)合我市工資水平和物價(jià)水平等因素進(jìn)行綜合評(píng)估和測(cè)算。

（一）物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容

根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》將住宅物業(yè)管理基本內(nèi)容分為綜合管理 、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、公共秩序維護(hù)和環(huán)境管理四項(xiàng)，具體內(nèi)容詳見(jiàn)《深圳市住房和建設(shè)局深圳市發(fā)展與改革委員會(huì)關(guān)于征求〈深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）〉 意見(jiàn)的通告》的附件2《關(guān)于〈深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）〉的說(shuō)明》。

（二）普通住宅物業(yè)管理成本調(diào)查

2018年，市住房建設(shè)局委托市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展物業(yè)管理成本調(diào)查工作，根據(jù)我市住宅小區(qū)的類型、所在區(qū)域、竣工年限等，對(duì)全市住宅小區(qū)進(jìn)行樣本抽取、問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地走訪，調(diào)查研究我市住 宅物業(yè)管理項(xiàng)目成本及運(yùn)營(yíng)情況，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)我市住宅項(xiàng)目的情況。

（三）工資、物價(jià)水平等其它因素

在上述成本調(diào)整的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)管理環(huán)境的變化，特別是近年來(lái)科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用等因素，同時(shí)結(jié)合市政府相關(guān)部門公布的近年我市社會(huì)平均工資水平（包括職工平均工資水平、最 低工資標(biāo)準(zhǔn)等）和物價(jià)水平的變動(dòng)情況，進(jìn)行綜合評(píng)估和測(cè)算后形成《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見(jiàn)稿）。

四、物業(yè)管理成本不斷上漲，成本主要包括哪些方面？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員包括哪些？

物業(yè)管理成本主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員成本、辦公成本、房屋維修養(yǎng)護(hù)成本等。人員成本主要包括人員工資薪酬（我市全日制就業(yè)勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)已從2007年的690元提高到2018年2200元）；辦 公成本包括租賃房屋成本、交通成本、辦公室物資配置成本等；房屋維修養(yǎng)護(hù)成本主要包括維修養(yǎng)護(hù) 所需的物料和工具成本等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員指小區(qū)物業(yè)管理處除工程、綠化、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等操作層以外的所有 行政管理或服務(wù)人員。

五、《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)哪些類型的物業(yè)有強(qiáng)制約束力？

《廣東省定價(jià)目錄（2018年版）》規(guī)定，我市保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高層和多層住宅，不含別墅和商務(wù)公寓。保障性住房物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)應(yīng)的三級(jí)及以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。城中村物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可參照本指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的多層住宅四級(jí)及以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

六、居住在保障性住房和城中村的人員收入偏低，還要提高物業(yè)管理費(fèi)，合理嗎？

（一）保障性住房物業(yè)管理情況

我市保障性住房實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理，即小區(qū)由專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。保障房在小區(qū)配套、物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)上和普通商品住宅小區(qū)沒(méi)有差別，但考慮到保障房部分居住人員的收入情況，本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定保障性住房物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)本指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的三級(jí)及以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）城中村物業(yè)管理情況

目前，我市城中村物業(yè)管理相對(duì)于普通住宅收費(fèi)偏低，根據(jù)調(diào)查，主要原因是城中村物業(yè)管理除有部分政府補(bǔ)貼外，基礎(chǔ)內(nèi)容與普通住宅相比有所欠缺，大部分只有秩序維護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等需要租戶繳納 ，所以租戶繳納的管理費(fèi)偏低。故此，本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》建議城中村物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)參照本指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的多層住宅四級(jí)及以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

七、《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)后，我們小區(qū)就要漲物業(yè)管理費(fèi)了嗎？能否實(shí)行“新房新政策、老房老政策” ？

本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》已明確適用范圍，一經(jīng)發(fā)布，對(duì)所有物業(yè)均有效，不存在“新房新政策、老房老政策 ”。

（一）仍處在前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區(qū)

前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同簽訂時(shí)還沒(méi)有小業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的主要目的是為了約束建設(shè)單位，以保護(hù)小業(yè)主的利益。前期物業(yè)管理階段的小區(qū)，如果房屋已出售給小業(yè)主，即使新的《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位也沒(méi)有擅自調(diào)價(jià)的權(quán)利，要按程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后方可調(diào)整。

（二）《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用范圍外的小區(qū)

別墅、商務(wù)公寓和已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。如需調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，確定物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整方案，然后召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，通過(guò)后方可調(diào)整。

八、目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平低下，為什么還要調(diào)整《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，讓他們漲價(jià)？

我市某些住宅小區(qū)確實(shí)存在著物業(yè)管理水平下降的情況，除了有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)較差等因素外，還存在一個(gè)客觀原因。近十年來(lái)，涉及到物業(yè)管理的人員成本、房屋維修養(yǎng)護(hù)成本等都在持續(xù)上漲，僅從我市最低工資的上漲幅度（詳見(jiàn)第四點(diǎn)）這一項(xiàng)就可以看出，而物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)盡可能通過(guò)各種方式縮減開(kāi)支（比如減少工作人員或減少清潔、綠化、維修的頻次等），以維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和利潤(rùn)，勢(shì)必造成物業(yè)服務(wù)水平的下降。

之所以調(diào)整《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，目的是為了讓物業(yè)管理各主體客觀了解我市普通住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況，并為市場(chǎng)提供一個(gè)相對(duì)合理的參考標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)管理雙方參照《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商價(jià)格， 實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“價(jià)質(zhì)相符”，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。

九、目前有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益，為什么還要調(diào)整《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》？

目前確實(shí)有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)將小區(qū)公共部位廣告位、場(chǎng)地出租等方式，將小區(qū)公共收益占為己有，侵占業(yè)主的公共利益。這種情況產(chǎn)生的原因是多方面的，如業(yè)主委員會(huì)成立難或運(yùn)作不規(guī)范導(dǎo)致對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督不到位，同時(shí)，由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，想 方設(shè)法“另辟蹊徑”增加收入，以彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。

目前，我市正在進(jìn)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂工作?！稐l例》（修訂草案）從降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立門檻、解決業(yè)主大會(huì)開(kāi)設(shè)賬戶問(wèn)題、建立業(yè)主共有資金管理制度、建立信息公開(kāi)和信用管理制度等方面，為業(yè)主在物業(yè)管理中發(fā)揮主體作用掃除障礙，并進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理各方主體的監(jiān)督管理。

同時(shí)，《條例》修訂過(guò)程中也在探討物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格調(diào)整模式，以建立健全物業(yè)服務(wù)行業(yè)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。相信新條例實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為將得到進(jìn)一步的約束和規(guī)范。

十、物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不相符時(shí)，業(yè)主的投訴渠道是什么？

國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展一定要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不相符時(shí)，首先可由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定履行職責(zé)，也可以通過(guò)協(xié)商按程序調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按照合同約定提供相應(yīng)水平的物業(yè)服務(wù)，可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定解除合同、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

政府部門在物業(yè)管理活動(dòng)中履行政監(jiān)管職能。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違法違規(guī)行為，可以向街道辦及其工作站、區(qū)住房建設(shè)部門或其他渠道反映和投訴，相關(guān)部門會(huì)按程序處理。協(xié)商或調(diào)解不成的，建議通過(guò)司法途徑解決。

十一、《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中的電梯故障率指標(biāo)1次和3次的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為何差距如此之大？

答：電梯故障率是指經(jīng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定確認(rèn)后的故障，是電梯管理規(guī)范中的一個(gè)約束性指標(biāo)，也是物業(yè)管理行業(yè)中普遍采用的衡量電梯維修保養(yǎng)質(zhì)量的重要指標(biāo)。年度故障率不同次數(shù)對(duì)服務(wù)的要求有較大區(qū)別，服務(wù)承諾內(nèi)容也不一樣。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差距是綜合管理中所有項(xiàng)的總差距，電梯故障率僅是其中的一個(gè)指標(biāo)。

十二、如何參考《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)置物業(yè)管理費(fèi)？

本《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五個(gè)等級(jí)，最高為一級(jí)，最低為五級(jí)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，分別選擇各服務(wù)項(xiàng)目的相應(yīng)等級(jí)組合確定。各服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)等級(jí)可根據(jù)實(shí)際情況自由組合，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所選等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。

十三、建議對(duì)物業(yè)管理人員備案

物業(yè)管理項(xiàng)目具體的工作人員情況可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，目前法律法規(guī)沒(méi)有要求向政府主管部門備案。配合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，政府主管部門將會(huì)通過(guò)信息公開(kāi)、信用管理等制度加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理的監(jiān)管，將其納入物業(yè)管理行業(yè)信用體系中，通過(guò)公開(kāi)、公平、透明的誠(chéng)信體系約束他們的職業(yè)行為。

十四、建議對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)進(jìn)行公開(kāi)

目前我市物業(yè)管理收費(fèi)有兩種收費(fèi)模式，包干制和酬金制。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將年度物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行公開(kāi)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂將解決業(yè)主大會(huì)開(kāi)設(shè)賬戶問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)成立后由住建部門負(fù)責(zé)備案，取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)，業(yè)主大會(huì)可以憑代碼證到合作銀行開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。

屆時(shí)，共有資金賬戶的余額流水和收支情況會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)上公示，讓小區(qū)各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支情況接受業(yè)主的監(jiān)督，公開(kāi)透明。